Methodologie du Top 200 pour investisseurs locatifs

Cet indice n'est pas un conseil en investissement. Il mesure une attractivite fiscale et immobiliere passee (2021-2025), pas une prevision. Il ne garantit aucune performance future et ne dispense pas d'une analyse personnalisee, le cas echeant avec l'aide d'un professionnel.

A quoi sert l'IAF

L'Indice d'Attractivite Fiscale (IAF) croise deux dimensions pour chaque commune : le dynamisme du marche immobilier (evolution du nombre de transactions) et l'evolution de la fiscalite fonciere locale (taxe fonciere). Un investisseur locatif cherche generalement un marche actif (facilite a acheter et revendre) et une fiscalite qui ne grignote pas la rentabilite dans le temps : l'IAF combine les deux en un seul score.

Comment il est calcule

1. Taux de croissance annuel moyen (TCAM) du nombre de transactions immobilieres, lisse sur 2 ans a chaque extremite de la periode pour eviter qu'une seule annee atypique fausse le resultat.
2. Evolution de la taxe fonciere (taux publie par la DGFiP) sur la meme periode.
3. Les deux variables sont ramenees a une echelle comparable (normalisation), puis combinees avec une ponderation de 60% pour le marche immobilier et 40% pour la fiscalite (inversee : une hausse de taxe fonciere penalise le score). Cette ponderation reflete un choix methodologique : pour un investisseur locatif qui conserve son bien dans la duree, le dynamisme du marche (liquidite a la revente, demande locale) est considere comme le moteur principal du score, la fiscalite comme un facteur de risque qui vient moderer ce score sans l'annuler. Un TCAM eleve tire le score vers le haut, une hausse forte de la taxe fonciere le tire vers le bas.
4. Le resultat est ramene sur une echelle de 0 a 100. Cette echelle n'est pas un pourcentage : c'est un indice relatif au panel etudie. 100 correspond a la commune la mieux positionnee de l'echantillon, 0 a la moins bien positionnee, pas a un seuil absolu.

Comment lire le score

Le tableau affiche le score investisseurs /100 : l'IAF recalcule sur les 200 communes de ce panel uniquement (la meilleure commune du panel obtient 100/100). C'est le score a regarder pour comparer les villes de ce classement entre elles.

Comment les 200 communes sont selectionnees

Parmi toutes les communes francaises pour lesquelles l'IAF est calculable, sont retenues celles qui remplissent les trois conditions suivantes :

• Etre en zone A, Abis ou B1 (zonage tension locative, en vigueur depuis le 26 juin 2026) : ce sont les zones ou la demande locative est structurellement la plus forte.
• Avoir une moyenne de plus de 200 mutations (ventes de logement) par an sur 2021-2025 : en dessous, le marche est trop etroit pour que l'indice soit statistiquement fiable.
• Ne pas avoir fusionne avec une autre commune pendant cette periode : une fusion en cours de fenetre rend la comparaison entre debut et fin de periode non fiable pour la commune concernee.

Parmi les communes qui remplissent ces trois conditions, les 200 les plus peuplees sont retenues, puis classees par score decroissant.

Sources des donnees

• Marche immobilier : DVF geolocalise (data.gouv.fr), demandes de valeurs foncieres, hors ventes en l'etat futur d'achevement (VEFA).
• Fiscalite : DGFiP, "Fiscalite locale des particuliers", taux global de taxe fonciere sur le bati.
• Population : Insee, "Populations legales".
• Zonage : zonage ABC (tension locative).
• Vacance des logements : LOVAC (Logements vacants du parc prive), Ministere de la Transition ecologique, data.gouv.fr. Taux affiche a une date donnee (fin de la fenetre d'etude), pas une evolution. Les valeurs masquees pour cause de secret statistique (effectif trop faible) sont affichees "-". La moyenne nationale affichee en reference est calculee uniquement sur les communes disposant d'une donnee non masquee (environ 4 communes sur 10) : couverture partielle, le secret statistique masquant surtout les petites communes, cette moyenne penche donc vers les communes moyennes et grandes.

Limites connues

Le comptage des transactions presente un ecart residuel d'environ 2% par rapport a une reference publiee anterieurement, plus marque sur quelques grandes villes a tres fort volume de transactions ; cet ecart est documente et suivi mais n'a pas ete totalement resolu a ce jour. Par ailleurs, le taux de taxe fonciere utilise est le taux publie par la commune : il ne tient pas compte d'eventuelles exonerations temporaires accordees sur les constructions neuves.

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